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  • 专注炒股配资www.006c.cn 旧疾恶化又添新伤,雅居乐或迎来新一轮评级下调
    时间:2020-03-25   作者:admin  点击数:

    又到一年年报季,全国各大上市房企的财报将陆续发布。

    2019年是特殊的一年,对房企来说,也是至关重要的一年。这一年房企财报的好坏,对未来走势有着更大的影响。

    剩者为王,过去一年表现不佳的房企,未来两年将更加艰难。通过年报证明房企实力的时候到了,無房将对TOP30强房企进行着重分析。

    是为第三篇,雅居乐。

    昨日,雅居乐的股价跌了1.220港币,跌幅高达-13.39%。股价跳水背后,与其年报表现不佳有关。

    除了其他房企也有的一些老问题外,2019年雅居乐的融资利率继续攀升。据年报显示,2019年雅居乐整体的实际实际借贷利率为7.1%,较2018年的6.49%提高了0.61个百分点。

    事实上,自2017年以来,雅居乐的融资利率呈现逐年升高的态势,一个重要原因是评级机构在2019年对其作出“减持”评级。

    如今,雅居乐2019年年报已出,旧疾恶化又添新伤,接下来或将再迎来新一轮评级下调。

    2019年3月20日,在雅居乐发布2018年年报后,很快包括摩根士丹利、野村等在内的部分评级机构,均下调了雅居乐评级,给予雅居乐“减持”评级。

    同年10月11日,交银国际将雅居乐的评级由“中性”下调至“沽售”。

    评级下调的原因主要为销售不及预期、销售增速放缓,以及销售及行政开支高于预期等等。

    野村发表的研究报告指出,雅居乐2018年核心盈利逊预期,相信其地产业务增长将放缓。该行维持其“减持”投资评级,目标价8.15港元。

    交银国际表示,鉴于销售额低于预期,以及近期人民币进一步贬值,交银国际将雅居乐资产淨值估值从每股21.3元降至18元,同时将目标相对资产淨值折让由40%扩大至55%,因其更有可能出未达销售目标和整体行业降级。因此该行将目标价由12.8元下调36.7%至8.1元,评级由“中性”下调至“沽售”。

    摩根士丹利发表的研究报告指出:雅居乐2018年基本盈利逊预期9%,主要原因为销售入帐推迟、销售及行政开支高于预期。

    一年过去了,雅居乐在销售、行政开支等方面的问题,是有所好转还是愈加恶化了?

    从2019年评级下调的几大因素一一对照来看,雅居乐面对的问题并未见多少好转。

    从销售额完成度来看,2019年雅居乐地产板块累计预售金额为1179.7亿元,预售目标完成率达104%,这一项表现的比2018年好。

    不过在销售增速和行政成本的控制上,却并不如意。

    2019年雅居乐的销售金额同比增长14.9%,与2018年14.5%的增速基本持平,与2017年52.4%的增速则相差甚远。

    行政开支方面,2019年雅居乐的行政开支达到近40亿元,比2018年增加近11亿元,这个增幅和增量的绝对数字不低。

    除此之外,其负债规模还在继续扩大。2019年雅居乐负债总额高达2078.95亿元,同比增长了18.5%。其中债券总额为966.7亿元,较2018年增加81.41亿元。

    截至2019年末,雅居乐短期债务总额为422.97亿元,短期债务占比约43.8%,其2020年将迎来偿债高峰。

    负债在进一步扩大,现金流却萎缩了。2019年雅居乐现金及银行存款总额为425.55亿元,较2018年减少约25亿元。

    其中包括90亿元的受限资金,实际上可动用的现金及存款为335.5亿元,尚不能覆盖其短期债务总额,偿债压力凸显。

    2018年老问题没有解决的雅居乐,又增加了新问题,这就不难解释雅居乐股价为何跳水了。

    雅居乐的财报中有一组有趣的数字:毛利率同比大幅减少25.6%,但整体净利率增长了10.5%。

    这是因为雅居乐使用了业内常见的美化财报手段。据了解,2019年12月,雅居乐曾先后发布公告称,将出售旗下子公司的股权给中国平安,双方将共同投资开发共计13个地块的业务。

    这只是雅居乐美化财报的方式之一。以负债为例,过去一年来雅居乐曾使用多种方式让其债务情况变得好看一些。

    比如,2019年雅居乐就以“为若干现有债务再融资”为由,发行了大量永续债。

    2019年6月,雅居乐发行7亿美元优先永续资本证券;10月,再次发行5亿美元优先永续资本证券;11月,发行2亿美元优先永续资本证券。合计发行规模超14亿美元。

    在符合相关条件下,永续债在会计分类上可划入权益而非债券,有助于降杠杆。同时,永续债本身不偿付本金,所以能缓解企业压力。

    年报显示,雅居乐计入权益工具的永续债余额达到135.67亿元,占全部总权益的20.8%,较2018年末净增52.31亿元。

    虽然永续债可以一时缓解雅居乐的负债率,但实际上仍然是债务。对永续债依赖过高 ,会为雅居乐的长期稳定发展带来隐患。

    除此之外,2019年内雅居乐还不断通过债券回购再转售获得资金。

    2019年7月,雅居乐回购3.51亿元公司债券,随后全数转售该等351万张境内债券;同年10月,雅居乐又回购了5.7亿元公司债券,回购完成后又全数转售了该等570万张境内债券。

    通过上述手段,让雅居乐的负债率从账面上看依旧维持在行业平均水平,2019年其资产负债率为82.8%。

    但将永续债划入权益而非债券的雅居乐,真实的债务率有很大概率会高于现有披露数据,偿债压力可想而知。

    虽然过去两年雅居乐的表现乏善可陈,但这已经是过去式,雅居乐的未来发展还得落到2020年来。

    在2019年业绩发布会上,雅居乐主席兼总裁陈卓林设定了2020年的销售目标1200亿元,增长额度仍旧是30亿元。

    从2019年的业绩增速,到疫情的雪上加霜来看,雅居乐要实现这个保守目标依然困难。

    虽然过去一年雅居乐的多元化布局表现亮眼,物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较2018年增加67.7%、11.1%及146.1%,但三者的营收共约76亿元,仅占集团整体营收的12.6%。

    多元化确有一定效果,但终究还是得看地产业务。但受疫情影响,雅居乐的销售额已连续两月大幅下降,后续回款压力不小。

    据雅居乐3月4日披露的公司2020年2月份营业数据,2月的预售金额合计为29.8亿元,环比下降40.6%,同比下降58.3%。而前两个月,雅居乐累计取得预售金额合计为80亿元,同比下降约40%。

    对此,陈卓林预测2020年将会很难,他表示能够确保2019年1200亿左右的销售额,都是有收获的了。

    看起来,雅居乐在销售增长上并没有什么雄心壮志,加之2020年将迎来偿债高峰,融资利率又居高不下,现金流承压,行政支出不断增加等一系列因素作用下,雅居乐的前景尚不明晰。

    而在一开年,绿地金融更抛售了5000万股雅居乐境外上市外资股,平均价格为每股股份30.20港元,交易总价15.1亿港元。

    虽然目前还尚未看到评级机构对雅居乐的评级,但无论怎么看,2020年雅居乐经营压力都不小,今年评级机构对其保持评级下调的可能性颇大。

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